Обзор практики рассмотрения Федеральным арбитражным судом Московского округа дел, связанных с правом собственности

Дата: 
25.04.2008

Утверждено
Президиумом Федерального арбитражного
суда Московского округа
от 25 апреля 2008 г.

Обзор практики рассмотрения
Федеральным арбитражным судом Московского округа
дел, связанных с правом собственности

1. Истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикация)

1.1. Нарушение обществом порядка одобрения крупной сделки по продаже здания само по себе не является обстоятельством, свидетельствующим о выбытии объекта недвижимого имущества помимо воли общества.

Акционерное общество обратилось с иском к обществу об истребовании из чужого незаконного владения принадлежащих ему зданий на основании того, что спорные здания выбыли из собственности по сделке, которая являлась для истца крупной, однако была совершена с нарушением требований Федерального закона "Об акционерных обществах" о порядке одобрения крупных сделок.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, посчитав недоказанным выбытие имущества из владения истца помимо его воли, несмотря на установленный факт несоблюдения порядка одобрения крупной сделки при отчуждении зданий.

Постановлением апелляционного суда решение суда отменено, на основании ст. 302 ГК РФ, поскольку нарушение порядка одобрения крупной сделки свидетельствует об отсутствии надлежащим образом выраженной воли акционерного общества, как собственника, на отчуждение имущества.

Суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции, указав на отсутствие предусмотренных ст. 302 ГК РФ оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку факт нарушения порядка одобрения крупной сделки сам по себе не является достаточным доказательством совершения сделки без наличия воли юридического лица (указанный подход к вопросам оценки наличия воли на выбытие спорного имущества, противоречит смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ и исключает саму возможность применения данной нормы права).

Согласно п. 1 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. По смыслу данной нормы действия юридического лица являются совокупным результатом волевых решений и фактических действий всех его органов, принятых и совершенных в пределах, предоставленных им законом и уставом полномочий.

Сделка по отчуждению спорных зданий фактически была совершена генеральным директором истца как представителем общества, имеющим право действовать от его имени без доверенности, что является выражением воли общества на совершение сделки по внесению зданий в уставный капитал дочернего общества.

(№ КГ-А40/11014-06 по делу № А40-51926/04-134-109
Определением ВАС РФ от 23.04.2007 № 2531/07 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ.)

1.2. Признавая право хозяйственного ведения на объект недвижимости, отнесенный к федеральной собственности, за государственным унитарным предприятием связи, суд должен признать недействительным зарегистрированное права собственности города Москвы на тот же объект.

Федеральное государственное унитарное предприятие связи (далее - государственное предприятие) обратилось в арбитражный суд с иском к департаменту имущества (далее - департамент) о признании права хозяйственного ведения на нежилые помещения и признании недействительным зарегистрированного права собственности города Москвы на объект недвижимости, мотивировав исковые требования тем, что спорное имущество в установленном порядке было включено в реестр федеральной собственности и находилось в хозяйственном ведении государственного предприятия, в связи с чем право собственности города Москвы на спорный объект зарегистрировано незаконно.

Решением арбитражного суда в удовлетворении иска отказано, на том основании, что иск в части признания недействительным зарегистрированного права предъявлен ненадлежащим истцом, а в части признания права - к ненадлежащему ответчику, поскольку департамент не является лицом, уполномоченным распоряжаться федеральной собственностью.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение отменено, за истцом признано право хозяйственного ведения на спорный объект, поскольку он отнесен к федеральной собственности в силу прямого указания ст. 24 ФЗ «О почтовой связи».

В признании недействительным зарегистрированного права собственности города Москвы отказано, на основании того, что зарегистрированное право уже оспорено в судебном порядке путем признания права хозяйственного ведения истца на спорное имущество, какого-либо дополнительного способа оспаривания зарегистрированного права законом не предусмотрено.

Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции в части отказа в признании недействительным зарегистрированного права города Москвы на объект недвижимости, который является федеральной собственностью в силу прямого указания закона, указав, что создалась ситуация, при которой право собственности на объект недвижимости признано за одним лицом и в то же время в отношении этого же объекта имеется зарегистрированное право собственности другого лица. Вещное право города Москвы на здание, за которым судом уже признано вещное право другого лица, не может быть сохранено, в связи с чем зарегистрированное право города Москвы подлежит признанию недействительным на основании ст. 12 ГК РФ, устанавливающей способы защиты, в том числе не указанные в названной статье, если на это имеется прямое указание в законе, и п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

(№ КГ-А40/1812-07 по делу №А40-44847/06-50-358)

1.3. Недвижимое имущество, являющееся объектом культурного наследия, выбыв из фактического владения собственника помимо его воли, не перестает относиться к федеральной собственности в силу закона, и может быть истребовано от добросовестного приобретателя.

Росимущество обратилось с иском к открытому акционерному обществу (далее - акционерное общество), обществу с ограниченной ответственностью (далее - общество) о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества, заключенных между акционерным обществом и обществом, и истребовании из чужого незаконного владения общества недвижимого имущества на основании того, что оспариваемые договоры заключены с нарушением норм законодательства и ничтожны в силу ст. 168 ГК РФ, так как проданные по ним объекты недвижимости относятся к памятникам исторического и культурного наследия и могут находиться исключительно в федеральной собственности, приватизация которой запрещена. Поскольку спорные объекты в состав приватизируемого акционерным обществом имущества не вошли, последнее незаконно распорядилось не принадлежащим ему имуществом, при этом право Российской Федерации на данное имущество не прекращалось, в связи с чем общество не может быть признано добросовестным приобретателем.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано на основании пропуска срока исковой давности, в связи с чем оценка соответствия закону сделки приватизации не давалась.

Суд апелляционной инстанции, указав на неправомерное применение судом первой инстанции срока исковой давности, изменил решение, признав недействительными договоры купли-продажи, и изъяв спорное недвижимое имущество у общества, передал его Российской Федерации в лице Росимущества, исходя из того, что спорный объект недвижимости является памятником культуры и включен в перечень объектов государственного значения. Сведения о вхождении объекта в состав имущества, приватизированного акционерным обществом, отсутствуют; в связи с чем общество не может быть признано добросовестным приобретателем спорного имущества.

Суд кассационной инстанции оставил постановление суда апелляционной инстанции без изменения, указав, что, признавая недействительным договор купли-продажи, апелляционный суд сделал обоснованный вывод о его ничтожности, в силу принадлежности недвижимого имущества к федеральной собственности, не подлежащей приватизации.

В силу ст. 209 ГК РФ только собственник наделен правом распоряжаться своим имуществом, следовательно, акционерное общество, не являясь собственником спорного недвижимого имущества, не вправе было его отчуждать.

Из положений п.1 ст. 302 ГК РФ следует, что в случае возмездного приобретения вещи добросовестным приобретателем имеет значение способ выбытия последней из владения собственника. Если имущество первоначально выбыло у собственника по его воле, он не вправе истребовать его у добросовестного приобретателя, если же оно выбыло помимо воли собственника, то такое имущество может быть истребовано и от добросовестного приобретателя.

Апелляционной инстанцией установлено, что спорный объект недвижимости в состав приватизируемого акционерным обществом имущества включен не был, следовательно, акционерное общество незаконно распорядилось не принадлежащим ему имуществом. Поскольку спорные объекты выбыли из фактического владения их собственника - Российской Федерации помимо его воли, указанное имущество может быть истребовано в силу п. 1 ст. 302 ГК РФ у общества вне зависимости от добросовестности последнего.

(№ КГ-А40/8377-06 по делу № А40-83244/05-50-700)

1.4. Без установления границ земельного участка в установленном порядке требование о возврате его из чужого незаконного владения не подлежит удовлетворению.

Акционерное общество обратилось к Федеральному государственному предприятию, Управлению Федерального агентства кадастра объектов недвижимости с иском об обязании ответчика возвратить из незаконного владения земельные участки на основании на ст. ст. 301 - 305 ГК РФ, сославшись на то, что ответчик незаконно занимает спорные земельные участки, которые принадлежат истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Решением, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в удовлетворении исковых требований отказано в связи с тем, что истец не представил суду доказательств наличия законных оснований для владения спорными земельными участками и не подтвердил наличия индивидуально-определенных признаков истребуемого имущества, что исключает возможность удовлетворения виндикационного иска.

Суд кассационной инстанции оставил принятые судебные акты без изменения, указав на то, что, исходя из положений ст. 301 ГК РФ, виндикационный иск, как способ защиты права собственности и иных вещных прав, по общему правилу, применим лишь в отношении индивидуально-определенного имущества.

В данном случае отсутствие данных, индивидуализирующих истребуемые земельные участки, как на момент их передачи истцу, так и на момент рассмотрения спора, является основанием для отказа в иске.

Вопрос об установлении границ земельных участков рассматривается в установленном административном порядке, который должен предшествовать рассмотрению спора о праве.

(№ КГ-А41/6751-06 по делу №А41-К1-15917/05)

1.5. Выраженное в установленной форме волеизъявление уполномоченного органа государственной власти на включение объекта недвижимости в состав приватизируемого имущества предприятия свидетельствует о согласии собственника на отчуждение государственного имущества.

Департамент имущества (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд с иском к специализированному государственному унитарному предприятию (далее - государственное предприятие), обществу с ограниченной ответственностью (далее - общество) с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного между государственным предприятием и обществом, и признании права собственности субъекта федерации в лице департамента на вышеназванное нежилое помещение.

Исковые требования мотивированы несоответствием совершенной сделки законодательству о приватизации (ст. ст. 9, 16, 26 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" от 21.07.1997), поскольку такой способ приватизации, как прямой выкуп арендованного имущества, вышеупомянутый Закон не предусматривает.

Решением Арбитражного суда договор купли-продажи между государственным предприятием и обществом признан недействительным в силу ничтожности, а требование о признании права собственности на нежилое помещение за субъектом федерации было оставлено без удовлетворения, исходя из того, что имеется добросовестный приобретатель спорного имущества - акционерное общество.

В апелляционном порядке принятое по делу решение пересмотрено не было.

В кассационной жалобе департамент ссылался на то, что общество, приобретшее имущество в результате незаконной приватизации (по недействительной сделке) не приобрело право по его распоряжению, и последующий договор купли-продажи, заключенный между ним и акционерным обществом, признанным добросовестным приобретателем, также является недействительной сделкой в силу ст. 167, 209 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции оставил решение без изменения, указав на правомерность вывода суда первой инстанции о недействительности первой сделки купли-продажи имущества в связи с нарушением действовавшего законодательства о приватизации. Однако, оценив оспариваемый договор, высказался о том, что последний был заключен на основании распоряжения департамента, которое принято в соответствии с решением комиссии по продаже нежилого фонда, следовательно, приватизация была осуществлена не предусмотренным законом способом, лицом, не имевшим права на выкуп имущества, но по воле департамента, который выступает как представитель собственника имущества.

Так как имущество не было похищено и не выбывало у прежнего собственника помимо его воли, акционерное общество, приобретшее спорное имущество по договору купли-продажи у общества, являлось его добросовестным приобретателем, и у истца отсутствовало право истребовать спорное недвижимое имущество, исходя из п. 1 ст. 302 ГК РФ, ч. 2 ст. 223 ГК РФ, а также разъяснения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П, согласно которым недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента государственной регистрации за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

(N КГ-А40/2722-06 по делу N А40-32958/05-43-31)

1.6. Наличие у ответчика государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества не является определяющим обстоятельством при разрешении спора об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Открытое акционерное общество (далее - акционерное общество) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - общество) об истребовании из чужого незаконного владения принадлежащего истцу недвижимого имущества.

Исковые требования мотивированы тем, что в рамках иного судебного разбирательства решением арбитражного суда учредительный договор о создании закрытого акционерного общества (далее - ЗАО) в части оплаты истцом акций ЗАО недвижимым имуществом, в том числе спорным, признан недействительным (ничтожным) вследствие порока воли истца. Следовательно, недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего спора, приобретенное обществом у ЗАО, приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать.

Решением, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в удовлетворении исковых требований акционерного общества отказано.

Отказывая в иске об истребовании имущества, суд первой инстанции мотивировал свое решение следующим: на дату предъявления иска и на день заседания истец не доказал, что его право зарегистрировано в установленном порядке. Вместе с тем право собственности ответчика на спорное помещение зарегистрировано, что подтверждено свидетельством о регистрации. В силу указанных обстоятельств оснований для истребования имущества по основаниям, предусмотренным ст. 301 ГК РФ, не имеется.

Кассационная инстанция принятые судебные акты отменила с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции и указала следующее.

Статья 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", указывает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Однако при передаче спора о праве собственности на разрешение арбитражного суда государственная регистрация права оценивается на ряду с другими доказательствами.

Предъявление иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения является способом оспаривания зарегистрированного права, в силу чего наличие регистрации права у одной стороны и отсутствие у другой не предрешает выводов суда по существу спора.

В данном случае суд не должен уклоняться от рассмотрения виндикационного иска по существу при этом ему необходимо исходить из обстоятельств, явившихся основанием для признания первоначальной сделки недействительной, и в том числе, из обстоятельств заключения и исполнения первоначальной сделки, установленных судебными актами.

(№ КГ-А40/2536-06-П по делу N А40-1427/04-63-19)

1.7. Выбытие объекта недвижимости помимо воли собственника является основанием для его истребования из незаконного владения независимо от наличия у фактического владельца признаков добросовестного приобретателя.

Общество с ограниченной ответственностью (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу (далее - акционерное общество) об истребовании из незаконного владения нежилого помещения и передаче его истцу на основании ст. ст. 301, 302 ГК РФ.

Суд первой инстанции заявленное требование удовлетворил.

Указав, что недвижимое имущество выбыло из владения истца помимо его воли, поскольку общество не давало согласия на его продажу и его законные представители в лице исполнительного органа не отчуждали помещение, сделка не соответствует положениям ст. 53 ГК РФ, поскольку договор купли-продажи спорного нежилого помещения, заключенный между истцом и компанией признан недействительным по другому делу, следовательно недействительным является и договор, заключенный между компанией и акционерным обществом.

В апелляционном порядке дело не рассматривалось.

Суд кассационной инстанции оставил решение без изменения, указав, что на основании ст. ст. 301, 302 ГК РФ, в соответствии с которыми собственник вправе истребовать свое имущество как из чужого незаконного владения, так и от добросовестного приобретателя в случае, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли.

В данном случае добросовестность приобретения акционерным обществом имущества судом не устанавливалась, поскольку данное обстоятельство не может иметь правового значения для правильного разрешения спора.

Отсутствие воли собственника на отчуждение имущества является основанием для его истребования из чужого незаконного владения.

В этой связи довод кассационной жалобы о том, что ответчик является добросовестным приобретателем не может служить мотивом к отмене судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

(№ КГ-А40/6849-07 по делу N А40-63378/06-43-506)

2. Признание права собственности, иных вещных прав

2.1. Требование о признании права оперативного управления на недвижимое имущество не может быть удовлетворено, если спорное имущество не находится в государственной собственности.

Государственное образовательное учреждение обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу (далее - акционерное общество), обществу с ограниченной ответственностью (далее - общество), о признании права оперативного управления и признании недействительным зарегистрированного права общества на нежилое здание, на основании того, что истец является единственным законным владельцем спорного помещения, предоставленного ему в 1971 году в установленном порядке для осуществления образовательной деятельности, и обладает этим имуществом на праве оперативного управления в силу прямого указания закона - ст. 93 ГК РСФСР и ст. 5 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР».

Решением, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в иске было отказано на основании того, что собственником помещений в настоящее время является общество, приобретшее их у другого общества по договору купли-продажи от 01.10.2003 г.

При этом первоначальным собственником спорных помещений являлось акционерное общество, которое приобрело помещения в результате приватизации имущества государственного предприятия в 1992 г.

Суды констатировали, что приватизация спорного помещения произведена на законном основании.

Кассационная инстанция оставила судебные акты без изменения, указав на то, что независимо от оценки законности первоначальной сделки 1992 г. по приватизации спорного имущества, заявленное учреждением требование о признании права оперативного управления на данное имущество не может быть удовлетворено.

В силу п. 4 ст. 214 ГК РФ имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с ГК РФ (ст. ст. 294, 296).

Согласно п. 1 ст. 296 ГК РФ, в частности, учреждения, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества.

Таким образом, право оперативного управления имуществом является производным от права собственности.

Поскольку в настоящее время спорное здание в государственной собственности не находиться, оснований для удовлетворения требования о признании права оперативного управления на имущество, находящееся в частной собственности, у судов обеих инстанций не имелось.

(№ КГ-А40/10776-06 по делу № А40-85133/05-50-718,
Определением ВАС РФ от 21.02.2007 № 1801/07 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ.)

2.2. Добросовестность при приобретении имущества, исходя из положений статьи 218 ГК РФ, не является самостоятельным основанием возникновения права собственности.

Закрытое акционерное общество (далее - акционерное общество) обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - общество) о признании права собственности на помещения на основании п. 1 ст. 98 (учредители акционерного общества заключают между собой договор, определяющий порядок осуществления ими совместной деятельности, размер уставного капитала общества, а так же иные условия, предусмотренные законом об акционерных обществах), п. 2 ст. 223 (определяющего момент возникновения права собственности) и ст. 302 ГК РФ. Спорное помещение было внесено в уставной капитал истца ответчиком по договору, признанному судом недействительным. Признание договора ничтожной сделкой, по мнению истца, не лишает его права собственности на спорное недвижимое имущество, поскольку он является добросовестным приобретателем, у которого не может быть истребовано указанное имущество.

Решением, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано, исходя из того, что отсутствует правовое основание для признания за акционерным обществом права собственности на спорное недвижимое имущество и выбранный истцом способ защиты не соответствует действующему законодательству.

Суд кассационной инстанции оставил принятые судебные акты без изменения, указав, что предметом иска является материально-правовое требование истца к ответчику, которое должно соответствовать предусмотренным действующим законодательством способам защиты гражданских прав, в частности перечисленным в ст. 12 ГК РФ, а также иным способам, предусмотренным законом.

К обстоятельствам, на которых основано исковое требование, относятся юридические факты, с которыми закон или иной правовой акт связывают возникновение данного материально-правового требования.

Основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные правопорождающие юридические факты, то есть обстоятельства, которые в соответствии с законом влекут возникновение права собственности на определенное имущество у конкретного лица.

В ст. 218 ГК РФ перечислены основания возникновения права собственности, к ним относятся, в том числе, сделки по отчуждению имущества в собственность другого лица.

Договор о создании акционерного общества, являвшийся основанием для возникновения права собственности истца на спорное имущество, внесенное обществом в качестве вклада в его уставный капитал, признан недействительным (ничтожным).

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ, на которую ссылается истец в исковом заявление, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Данная статья не содержит нормы об основании возникновения права собственности, а определяет момент возникновения права собственности у приобретателя по договору. Добросовестность приобретателя не может быть самостоятельным основанием иска о праве собственности, а может быть предметом доказывания по искам об истребовании из чужого незаконного владения имущества, приобретенного ответчиком у лица, не имевшего права его отчуждать, по какой-либо возмездной сделке (виндикационные иски (ст. 302 ГК РФ)).

(№ КГ-А40/7872-06 по делу № А40-9099/06-52-67)

2.3. Право собственности в силу приобретательной давности не может быть признано за лицом, владеющим спорным недвижимым имуществом, если этому лицу был известен собственник имущества.

Организация обратилась в суд с иском к Департаменту имущества субъекта федерации о признании права собственности на здание.

Заявляя исковые требования на основании ст. 234 ГК РФ (приобретательская давность) и ссылаясь на то, что в соответствии с решением районного Совета народных депутатов и актом комиссии о передаче на баланс правопредшественнику организации строений, расположенных на территории архитектурно-градостроительного комплекса, утвержденным решением исполкома райсовета, здание передано на баланс правопредшественника организации. Истец указывал на то, что добросовестно, открыто и непрерывно в течение пятнадцати лет владел указанным недвижимым имуществом, как своим собственным, в силу чего имеет право на приобретение указанного объекта недвижимости в собственность. Вместе с тем, за субъектом федерации зарегистрировано право собственности на указанный объект недвижимости, что является препятствием к реализации права собственности истца на указанный объект недвижимого имущества.

Решением суда исковые требования удовлетворены; за истцом признано право собственности на здание, исходя из того, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для регистрации права собственности субъекта федерации на здание, поскольку правоустанавливающих документов, отвечающих требованиям действующего законодательства, им представлено не было. Право собственности на спорное здание зарегистрировано за субъектом, который собственником не является; зарегистрированное право собственности субъекта федерации на указанный объект недвижимости нарушает гражданские права и охраняемые законом интересы истца, у которого в порядке ч. 1 ст. 234 ГК РФ в силу приобретательской давности возникло право собственности на спорное здание.

Факт добросовестного и непрерывного владения истцом, указанным зданием как своим собственным в течение 15 лет подтверждается тем, что в нем были размещены ремонтно-эксплуатационные службы истца и его правопредшественника. В период владения зданием в течение 15 лет истец на основании полного самофинансирования, без финансовой поддержки ответчика, исключительно за счет своих средств проводил ремонт и восстановление объекта недвижимости, уплачивал земельный налог на имущество; владение зданием истец осуществлял не на основании договорных обязательств; спорное недвижимое имущество не закреплялось за истцом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, указав, что спорный объект недвижимости по состоянию на дату его передачи на баланс истца, относился к государственной (муниципальной) собственности, а приобретение юридическим лицом права собственности на государственное (муниципальное) имущество в силу приобретательной давности действующим законодательством не предусмотрено.

Суд кассационной инстанции оставил без изменения постановление суда апелляционной инстанции, исходя из того, что спорный объект недвижимости по состоянию на дату его передачи на баланс истца относился к государственной (муниципальной) собственности, помимо этого был установлен факт передачи правопредшественнику истца спорного здания на баланс (а не в собственность), и последнему изначально был известен собственник недвижимого имущества - государство, а, следовательно, организация, применительно к ч. 1 ст. 234 ГК РФ, в принципе не могла владеть спорным имуществом как своим собственным.

(№ КГ-А40/9778-06 по делу № А40-83210/05-43-686)

2.4. В отношении требования о признании права собственности на объект недвижимого имущества распространяется срок исковой давности, если требование заявлено в связи с лишением владения спорным имуществом.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (далее - территориальное управление) обратилось в суд с иском к Департаменту имущества г. Москвы (далее - департамент) о признании недействительным зарегистрированного права собственности г. Москвы на нежилые помещения и признании права собственности Российской Федерации на указанные помещения.

Решением суда исковые требования были удовлетворены. Суд пришел к заключению, что спорное здание относится к объектам федеральной собственности, зарегистрированное право собственности г. Москвы на данное помещение незаконно и недействительно.

В применении по заявлению ответчика срока исковой давности в отношении заявленного требования суд отказал, посчитав, что срок исковой давности не подлежит применению по иску о признании права собственности, поскольку в соответствии со ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

В суде апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе департамент просил решение суда первой инстанции отменить и в иске отказать, ссылаясь на то, что в соответствии с приложением № 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении органов местных Советов народных депутатов (местной администрации)..." относится к объектам муниципальной собственности. В силу этого, по мнению заявителя, за ним на законном основании 21.03.2001 г. зарегистрировано право собственности на спорные нежилые помещения.

Кроме того, заявитель указал на необоснованный отказ суда в применении срока исковой давности.

Кассационная инстанция отменила решение суда первой инстанции по следующему основанию.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался ст. 208 ГК РФ и исходил из того, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Между тем судом не учтено, что ст. 208 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень требований, на которые исковая давность не распространяется. Требование о признании права собственности в данный перечень не включено.

В силу этого, с учетом предмета и основания иска по делу, положения ГК РФ об исковой давности могут распространяться на требования о признании права собственности, поскольку нормы, установленные ст. 208 ГК РФ, применяются в отношении требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), то есть в отношении негаторного иска.

Однако в данном случае, иск о признании права собственности заявлен лицом, которое фактически не владеет спорным имуществом, в связи с чем подобное требование не может быть квалифицировано как негаторный иск.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Таким образом, при наличии заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, для правильного разрешения спора необходимо определить начало течения срока исковой давности. Указанный вопрос судом первой инстанции исследован не был.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что судом неправильно применены нормы материального права в связи с чем не были установлены обстоятельства, подлежавшие установлению, поэтому решение суда подлежит отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение.

(КГ-А40/1783-07 по делу №А40-58326/06-85-424)

2.5. Требование о признании права собственности города Москвы на недвижимое имущество как на относящееся к объектам, включённым в приложение №3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 г. №3020-1, не подлежит удовлетворению, если не подтверждены назначение и характер использования данного имущества, а само имущество на момент рассмотрения спора не находится в фактическом владении истца.

Департамент имущества обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - общество) о признании права собственности г. Москвы на нежилое помещение и признании недействительным свидетельства о регистрации права собственности общества на указанное помещение.

Исковые требования мотивированы тем, что право собственности у первого приобретателя (ТОО "КЛОС") не возникло, поскольку договор купли-продажи, заключенный между ТОО "КЛОС" и Фондом имущества города Москвы, сфальсифицирован и в силу статей 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) является ничтожной сделкой, поэтому не влечет правовых последствий. Факт фальсификации указанного правоустанавливающего документа установлен криминалистической экспертизой, назначенной по уголовному делу, возбужденному по факту незаконного завладения имуществом города Москвы. Подлинника этого документа следствием не обнаружено.

Все последующие сделки с указанным имуществом также ничтожны, поскольку оно отчуждалось лицами, не являющимися собственниками, в связи с тем, что право собственности ответчика на спорные помещения не возникло и они являются собственностью города Москвы.

Решением, оставленным постановлением апелляционной инстанцией без изменения, исковые требования удовлетворены.

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление апелляционной инстанции, указав при этом, что, вследствие неправильного формулирования истцом предмета и основания иска, судом первой и апелляционной инстанции были рассмотрены и удовлетворены требования по основаниям, не соотносимым с предметом требования, при избрании истцом ненадлежащего способа защиты.

Предъявление требования о признании права имеет целью устранить все сомнения в принадлежности права тому или иному лицу. Право собственности является вещным правом и как вещное право защищается вещным иском. Это означает, что условием предъявления иска является отсутствие обязательственных отношений между истцом и ответчиком, иными словами, стороны спора не должны иметь иной связи, кроме самой вещи.

По общему правилу, при предъявлении иска о признании права собственности истец, как лицо, претендующее на признание себя собственником определенного имущества, должен в силу ст. 218 ГК РФ доказать наличие определенных юридических фактов, которые образуют основание его права собственности.

В силу ст. 217 ГК РФ, при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законом о приватизации не предусмотрено иное.

Иск сформулирован как требование о признании права собственности, при этом в качестве основания заявленного требования со ссылкой на ст. ст. 167, 168 ГК РФ указано на недействительность сделки (договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного между Фондом имущества г. Москвы и товариществом с нарушением требований Закона РФ "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ"), а также всех последующих сделок, заключенных в отношении спорного нежилого помещения, то есть имеет место явное несоответствие основания иска его предмету.

Суды не рассматривали вещно-правовой иск, а исследовали вопросы законности сделки приватизации и всех последующих сделок, по существу рассмотрев не заявленное истцом требование о признании ряда сделок недействительными, которое удовлетворил на основании ст. ст. 209, 167 и 168 ГК РФ. Данное действие суда является нарушением требований ст. 49 АПК РФ.

Принимая решение о признании недействительным зарегистрированного права общества, при том, что истцом было заявлено требование о признании недействительным свидетельства о регистрации права собственности, суд мотивировал это тем, что надлежащим способом защиты права в данном случае является оспаривание зарегистрированного права в соответствии со ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При этом суд не учел, что ч. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не устанавливает новый, специальный способ защиты права, а лишь констатирует возможность оспаривания права и в том случае если это право зарегистрировано. При этом способы защиты могут быть различны, в зависимости от конкретных обстоятельств, являющихся основанием иска.

Обоснованными являются и доводы кассационной жалобы о том, что судом не приняты во внимание разъяснения Конституционного Суда РФ, изложенные в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П.

Данное Постановление Конституционного Суда посвящено именно проблеме выбора надлежащего способа защиты права в случае, когда имущество выбыло из владения собственника в результате нескольких последовательно заключенных сделок, как это имеет место в данном случае.

При этом Конституционный Суд подчеркивает, что "такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя".

Более того, указанный подход получил и законодательное закрепление путем внесения изменений в ст. 223 ГК РФ (редакция от 01.01.2005), согласно абз. 2 ч. 2 которой недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В этой связи суд кассационной инстанции сделал вывод о том, что в силу прямого указания закона вопрос о праве собственности на недвижимое имущество, приобретенное у лица, которое не имело право его отчуждать может, быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска.

Оставляя постановление суда кассационной инстанции без изменения, Высший Арбитражный суд РФ, дополнительно указал на то, что, удовлетворяя иск, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что спорные помещения собственностью города Москвы на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и федеральную собственность".

Однако суды первой и апелляционной инстанций не учли, что недвижимое имущество не может считаться заведомо относящимся к объектам, включенным в приложение 3 к названному Постановлению при отсутствии каких-либо документов, подтверждающих его назначение и характер использования.

(КГ-А40-10682-06 по делу № А40-70770/05-85-579
Постановлением Президиума ВАС РФ № 3039/07 от 04.09.2007 постановление суда кассационной инстанции оставлено в силе.)

2.6. Сторонами спора о праве собственности на объект недвижимого имущества должны выступать лица, имеющие самостоятельные правопритязания на данное имущество.

Закрытое акционерное общество (далее - акционерное общество) обратилось с иском к Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом (далее - агентство) о признании права собственности на объекты незавершенного строительства, входящие в состав продовольственной базы, а также об обязании зарегистрировать право собственности на эти объекты, ссылаясь при этом на то, что спорные объекты незавершенного строительства были приватизированы арендным предприятием, правопреемником которого является истец.

Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены на основании того, что спорные объекты незавершенного строительства вошли в состав имущественного комплекса, приватизированного арендным предприятием, право собственности у истца на спорное имущество возникло на основании абз. 3 п. 2 ст. 218 ГК РФ в результате реорганизации арендного предприятия в акционерное общество, коим является истец.

В апелляционном порядке дело не рассматривалось.

Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции, указав при этом на нарушение судом первой инстанции ч.3 ст.133 АПК РФ - вопроса об исследовании состава лиц, участвующих в деле. Суд также не учел, что сторонами спора о праве собственности на имущество являются, по общему правилу, лица, имеющие собственные правопритязания на объект спора. Из материалов дела не усматривается, что агентство заявило о наличии самостоятельных правопритязаний на спорные объекты незавершенного строительства или оспаривает законность оснований возникновения права на эти объекты.

Рассмотрев спор по настоящему делу без привлечения к участию фактического владельца спорных объектов незавершенного строительства, суд первой инстанции принял судебный акт о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, что в соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 288 АПК РФ является безусловным основание для отмены судебного акта и направления его на новое рассмотрение.

(№ КГ-А40/6563-07 по делу № А41-К1-25822/06)

2.7. Орган исполнительной власти, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не является надлежащим ответчиком по спору о праве собственности на недвижимость.

Общество с ограниченной ответственностью (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к главному управлению федеральной регистрационной службы (далее - служба) с иском о признании недействительной регистрации и признания права собственности на коровник.

Исковые требования заявлены со ссылкой на п. 2 ст. 218 ГК РФ и мотивированы тем, что право на спорное имущество возникло у истца на основании договора купли-продажи 1/2 молочно-товарной фермы.

Решением суда исковые требования общества оставлены без удовлетворения в связи тем, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику.

В апелляционном порядке принятое по делу решение пересмотрено не было. Кассационная инстанция оставила решение без изменения исходя из следующего.

Отказывая в удовлетворении иска общества, предметом которого являлось требование о признании недействительной государственной регистрации права и признании права собственности, суд первой инстанции правильно исходил из того, что упомянутые требования предъявлены к ненадлежащему ответчику - службе, которая не является стороной спорных материально-правовых отношений.

По смыслу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, т.е. его основания, а не сама регистрация, запись или свидетельство о регистрации права.

В данном же случае истец оспорил акт государственной регистрации права собственности на спорное имущество, а не основания возникновения права на это имущество у компании (последний приобретатель спорного имущества), которая, как установил суд, на момент рассмотрения спора по существу являлась лицом, зарегистрированным в ЕГРП в качестве правообладателя.

В этой связи удовлетворение иска общества в части признания недействительной регистрации права на спорное имущество за его прежним владельцем не может привести к защите или восстановлению прав истца (ч. 1 ст. 4 АПК РФ).

Избрание ненадлежащего способа защиты права, а также предъявление требования к лицу, не являющемуся стороной спорных правоотношений, правомерно расценены судом в качестве основания для отказа в иске.

(№ КГ-А41/5353-06, № КГ-А40/10387-06 и др.)

2.8. Если при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества с внесением соответствующих записей в ЕГРП имущество фактически не выбывало из владения первоначального собственника, то последнее указанное в реестре лицо не может быть признано добросовестным приобретателем.

Институт РАН обратился в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью (далее - обществу) и открытому акционерному обществу (далее -акционерному обществу) с иском о признании недействительным заключенного между ответчиками договора купли-продажи здания, и признании за институтом РАН права оперативного управления в отношении указанного здания.

Исковые требования заявлены со ссылкой на ст. ст. 12, 166 (оспоримые и ничтожные сделки), 168 (недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам), 296 (право оперативного управления) ГК РФ и мотивированы тем, что спорное здание является федеральной собственностью и в 1998 г. здание было передано истцу на баланс, а в 2002 г. закреплено за институтом РАН на праве оперативного управления.

Судами первой и апелляционной инстанции исковые требования удовлетворены, исходя из того, что договор купли-продажи здания, заключенный между ответчиками, является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ как противоречащий ст. 209 ГК РФ, поскольку продавец по договору - общество не имело полномочий по распоряжению зданием ввиду ничтожности двух предыдущих договоров продажи этого здания, по которым продавцами выступали третьи лица, также не являвшиеся законными собственниками здания.

Судом установлено, что спорное здание является объектом федеральной собственности, было передано на праве оперативного управления истцу и по настоящее время фактически используется последним.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения, указав что в соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что Российская Федерация, как собственник спорного объекта недвижимости, в лице уполномоченных органов распорядилось спорным зданием (п. 2 ст. 296 ГК РФ) или в порядке, установленном законодательством о приватизации, осуществило передачу здания в частную собственность, то вывод апелляционного суда о недействительности (ничтожности) договора купли-продажи здания, равно как и предыдущих договоров по продаже здания, является обоснованным и соответствует ст. ст. 167, 168, 209 ГК РФ.

При этом суд указал на то, что последний покупатель по сделке со спорным зданием не может быть признан его добросовестным приобретателем, поскольку, несмотря на заключение указанных договоров купли-продажи и внесение соответствующих записей в ЕГРП, фактически, спорное имущество не выбывало из владения истца, который продолжает им пользоваться, что исключает основания для возникновения у второго ответчика признаков добросовестного приобретателя имущества.

(№ КГ-А40/13239-06 по делу № А40-64628/05-85-523)

Председатель судебной коллегии
по спорам, вытекающим из
гражданских правоотношений
А.М. Губин
Председатель 5-го судебного состава
по спорам, вытекающим из
гражданских правоотношений
Е.А. Зверева

И.о. начальника отдела
обобщения судебной практики

Н.А. Белева

исп. Сафонов В.В., Булычев В.В.

25 апреля 2008 г.